有關(guān)部門日前梳理群眾對住房不滿意的問題，排在前三位的分別是隔聲、衛(wèi)生間串味以及滲漏開裂。隨著人們對更高品質(zhì)住房的需求越來越迫切，切實(shí)提升住宅工程質(zhì)量已迫在眉睫。如何破解這些突出的房屋質(zhì)量問題？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量問題重點(diǎn)整治的通知》，聚焦城鎮(zhèn)住宅工程隔聲、串味、滲漏等質(zhì)量問題，開展重點(diǎn)整治。
解決住宅質(zhì)量問題，應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)先行。不久前剛剛公布并即將于5月1日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，提出了住宅控制性底線要求。比如，對于群眾反映最多的隔聲問題，新規(guī)范明確了相應(yīng)指標(biāo)：提高了住宅建筑臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能要求；提高了建筑外窗的隔聲性能，強(qiáng)制規(guī)定建筑設(shè)備，如電梯、水泵等傳播至臥室起居室內(nèi)的建筑設(shè)備噪聲限值，強(qiáng)制規(guī)定衛(wèi)生間排水立管排水噪聲限值。
一些房屋質(zhì)量問題，可以追溯到施工圖設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)對住宅工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查十分必要。對住宅質(zhì)量問題開展整治過程中，有關(guān)部門將群眾反映最強(qiáng)烈的隔聲、防串味、防水作為施工圖設(shè)計(jì)文件審查要點(diǎn)。住宅隔聲的設(shè)計(jì)應(yīng)該兼顧主動(dòng)降噪與被動(dòng)隔聲設(shè)計(jì)。住宅防串味應(yīng)在地漏、排煙道、排水管道存水彎等部位進(jìn)行細(xì)化設(shè)計(jì)。住宅防水應(yīng)該“防排結(jié)合、以排為先”，排水和防水措施都應(yīng)設(shè)計(jì)完備。
住宅質(zhì)量與所使用的建筑材料密切相關(guān)，例如，衛(wèi)生間串味可能是使用了質(zhì)量不過關(guān)的地漏。為此，要把建材“先檢后用”制度落實(shí)到位，檢測機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格落實(shí)進(jìn)場檢測制度，到施工現(xiàn)場取樣，以確保樣本隨機(jī)性和代表性。鑒于隔聲、串味、滲漏等問題更突出，應(yīng)對門窗、地漏、防水卷材等材料適當(dāng)提高檢測比例。
住宅工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)該組織隔聲、防串味、防水等性能檢測。住宅隔聲性能檢測重點(diǎn)關(guān)注門窗、分戶墻的空氣聲，樓板的撞擊聲；排煙道系統(tǒng)安裝完成后要進(jìn)行氣密、通風(fēng)動(dòng)力和屋頂風(fēng)帽避風(fēng)等性能檢測；防水既要檢測防水，又要檢測排水；建設(shè)單位應(yīng)將檢測結(jié)果納入《住宅質(zhì)量保證書》。
為了讓住宅工程建設(shè)市場更規(guī)范，將依法嚴(yán)懲重罰違規(guī)失信企業(yè)。新建住宅工程設(shè)計(jì)、材料、施工、驗(yàn)收各環(huán)節(jié)都對住宅工程質(zhì)量起著重要作用，因此監(jiān)督檢查也將覆蓋全鏈條。對發(fā)生質(zhì)量事故或嚴(yán)重質(zhì)量問題被責(zé)令全面停工的，以及偷工減料、不按圖施工的單位和個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅查處曝光，強(qiáng)化資質(zhì)資格、從業(yè)限制等處罰，依法依規(guī)強(qiáng)化信用懲戒，落實(shí)市場禁入措施。
隨著人們對住宅的需求從有沒有轉(zhuǎn)向好不好，以及房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，靠降低標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料試圖獲取更高利潤的路走不通了。對于房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)而言，唯有解決好購房者最關(guān)心的質(zhì)量問題，建造高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)的住房，方能贏得市場和未來。
國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行在即 各地多措并舉打造“好房子”
隨著“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，一場覆蓋全國的居住升級行動(dòng)正全面展開。截至目前，今年以來已有北京、山西、江蘇、貴州、四川、山東等近十個(gè)省市結(jié)合地域特點(diǎn)，從標(biāo)準(zhǔn)制定、土地供應(yīng)到建造工藝全鏈條發(fā)力，構(gòu)建高品質(zhì)住房建設(shè)體系。
注入“智能基因”
在北京豐臺(tái)的一個(gè)實(shí)體樣板間內(nèi)，當(dāng)體驗(yàn)者輕觸玄關(guān)處的智慧屏，室內(nèi)燈光瞬間切換為“歸家模式”，窗簾自動(dòng)拉開，中央空調(diào)已提前將室溫調(diào)節(jié)至24℃；室外游樂場裝上全景攝像頭，連接戶內(nèi)智慧大屏，家長通過查看屏幕，孩子在哪兒玩、和誰玩都一目了然，既能安心刷劇做家務(wù)，又能隨時(shí)切換“照看模式”。
這些場景并不是科幻電影中的畫面，而是“好房子”落地后生活中的日常片段。3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，具體對項(xiàng)目的規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等五大要素方面給出規(guī)定。規(guī)范將于5月1日起正式施行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，隨著新標(biāo)準(zhǔn)的頒布實(shí)施，住房消費(fèi)的基準(zhǔn)線得以實(shí)質(zhì)性提升。他認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)將推動(dòng)市場產(chǎn)品供給向多元化、差異化方向發(fā)展，為購房者提供更加豐富的選擇空間，滿足不同層次的居住需求。
3米層高、100%的超高得房率，正成為更多房子的標(biāo)配。越來越多的房企正將“智能基因”注入住宅開發(fā)，讓每一個(gè)空間都成為智慧生活的交互節(jié)點(diǎn)。除此之外，從規(guī)劃施工到交付入住，智能化正貫穿住房建設(shè)全生命周期。
近日，記者在建設(shè)中的上海徐匯濱江“西岸譽(yù)府”項(xiàng)目施工現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目應(yīng)用了數(shù)字回彈儀、智能樓板檢測儀、鋼筋檢測儀等智能建造設(shè)備，同時(shí)也在廣泛使用BIM建模、三維可視化工具、程序自動(dòng)檢測等技術(shù)。
“這些智能技術(shù)的應(yīng)用，不僅有效提升了工程質(zhì)量和生產(chǎn)效率，也大大降低了安全風(fēng)險(xiǎn)。”工程人員介紹說，企業(yè)不僅要對當(dāng)下負(fù)責(zé)，更要對未來負(fù)責(zé)，讓每一位業(yè)主都能住得安心、放心。
地方性標(biāo)準(zhǔn)相繼出臺(tái)
實(shí)際上，當(dāng)下已有越來越多的省市相繼出臺(tái)關(guān)于“好房子”的地方性標(biāo)準(zhǔn)。不久前，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳正式對外發(fā)布《貴州省高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》），旨在進(jìn)一步提升全省住房品質(zhì)，滿足人民群眾對美好生活的向往。
結(jié)合貴州省實(shí)際情況，《導(dǎo)則》從總則、基本規(guī)定、健康舒適、安全耐久、綠色低碳、生活便利、智慧科技、環(huán)境宜居等方面對貴州省高品質(zhì)住宅的設(shè)計(jì)提出了指導(dǎo)性要求。其中，針對單元設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、戶內(nèi)環(huán)境、車庫設(shè)計(jì)以及安全耐久等方面，《導(dǎo)則》提出了高于現(xiàn)行住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的硬性指標(biāo)要求。例如，要求每層戶數(shù)不超過4戶，二層以上住宅設(shè)置電梯，住宅最小層高不小于3.0米，車庫內(nèi)主車道凈高不小于2.4米等。
山東省出臺(tái)《山東省好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引》，明確增加室內(nèi)空間。例如，廚房操作臺(tái)面長度要大于3m，灶臺(tái)前要留出至少1m寬的走動(dòng)空間。在質(zhì)量安全方面強(qiáng)化建筑全生命周期管理，并延長關(guān)鍵部位保修期，如電氣管線、防水工程等隱蔽部分保修10年。同時(shí)鼓勵(lì)在戶外設(shè)置風(fēng)雨連廊、架空層、下沉庭院、屋頂花園等多種形式的空間場景。
四川則是發(fā)布我國首個(gè)“好房子”評價(jià)體系——《四川省好住房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，包括交通與配套、安全與質(zhì)量、功能與空間、舒適與健康、綠色與低碳、智慧與便捷、運(yùn)維與物業(yè)7大一級指標(biāo)，并設(shè)立“創(chuàng)新加分項(xiàng)”。例如，將高空墜物、防滑防水等細(xì)節(jié)列為“一票否決項(xiàng)”，倒逼全周期安全管控；并將無人機(jī)配送、家庭云等前瞻技術(shù)應(yīng)用設(shè)為加分項(xiàng)，推動(dòng)住宅智慧綠色引領(lǐng)未來。
高品質(zhì)供給成新增長點(diǎn)
當(dāng)住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的評價(jià)標(biāo)尺時(shí)，“安全、舒適、綠色、智慧的好房子”已成大勢所趨、民心所向，更是政策持續(xù)發(fā)力的核心方向。
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，目前市場上購房需求依舊旺盛，居民改善居住條件的意愿十分強(qiáng)烈。隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，將有更多契合需求的好產(chǎn)品，購房潛力也將隨之逐步釋放。
“以‘好房子’為核心的高品質(zhì)供給將成為住房市場的新增長點(diǎn)?！睎|南大學(xué)建筑學(xué)院建筑技術(shù)與科學(xué)研究所所長張宏表示，不僅新建住房在朝著“好房子”的方向邁進(jìn)，越來越多的舊改項(xiàng)目也將納入“好房子”的范疇。在他看來，在舊房改造過程中，遵循“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，能夠顯著提升居住環(huán)境和生活質(zhì)量，同時(shí)也有助于提高房產(chǎn)的價(jià)值。
“房地產(chǎn)行業(yè)將從‘規(guī)模擴(kuò)張’轉(zhuǎn)向‘質(zhì)量提升’?！睆埡瓯硎?，好房子標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施將促使存量房市場進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，推動(dòng)房地產(chǎn)市場向“高質(zhì)量、綠色、智能”方向發(fā)展。
在此背景下，針對舊改“好房子”的資金來源問題，張宏建議建立合理的成本分擔(dān)機(jī)制。遵循“誰受益、誰出資”的原則，通過政府資金支持、居民自籌資金以及社會(huì)力量投資等多種渠道，避免單一資金來源帶來的壓力。另外，建議在未來新建住宅中逐漸增加獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住宅的市場化建設(shè)比例，減少共有產(chǎn)權(quán)住宅的市場供應(yīng)數(shù)量，在住房建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，確保舊改“好房子”項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)。
