2025年1-4月銷售百強(qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強(qiáng)新增貨量的69%，較2024年末增加7個(gè)百分點(diǎn)，未來市場(chǎng)格局仍將集中于頭部企業(yè)。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，土地市場(chǎng)分化加劇，重點(diǎn)城市交易活躍度顯著提升。受優(yōu)質(zhì)地塊集中成交推動(dòng)，帶動(dòng)前4月百強(qiáng)投資金額同比增長(zhǎng)42%。不過競(jìng)拍主力仍以央國企為主，多數(shù)房企尚未重啟投資步伐。伴隨對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性與市場(chǎng)價(jià)值重估的強(qiáng)烈共識(shí)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。
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4月份成交建面低位持平
截至4月25日，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2698萬平方米，同比下降23%，降幅較上月全月擴(kuò)大了12個(gè)百分點(diǎn)；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過低所致。本月杭州、南京、廈門成交總價(jià)超過50億元，南京、杭州、惠州、重慶、沈陽等成交建面超過50萬平方米。因優(yōu)質(zhì)用地占比持續(xù)高位，本月平均樓板價(jià)3280元/平方米，同比上升14%。
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金額、建面百強(qiáng)門檻值同比正增
截止4月末，新增土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻值為17.6億元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百強(qiáng)門檻值為8.1億元，同比增長(zhǎng)26%，新增建面百強(qiáng)門檻值為19萬平方米，同比微增3%。
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投資百強(qiáng)4月累計(jì)拿地金額同比增加42%
2025年1-4月份，新增土儲(chǔ)百強(qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面之和分別為8309億元，4285億元和3915萬平方米，貨值同比增長(zhǎng)23.6%，投資金額同比增長(zhǎng)41.5%，金額增幅顯著緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升，建面同比增長(zhǎng)3.2%。投資百強(qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比正增長(zhǎng)，企業(yè)投資積極性筑底回升。
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銷售百強(qiáng)投資集中度維持高位，拿地銷售比0.3
2025年1-4月銷售百強(qiáng)房企拿地集中度依然維持高位，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強(qiáng)新增貨量的69%，較2024年末增加7個(gè)百分點(diǎn)，未來市場(chǎng)格局仍將集中于頭部企業(yè)；此外，銷售TOP11-20新增貨值占比14%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有3%。
拿地銷售比方面，2025年1-4月百強(qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.30，較2024年末提升0.13，主要受到個(gè)別頭部房企拿地金額較大的影響，例如中國金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國拿地銷售比都遠(yuǎn)高于百強(qiáng)整體水平。
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土地市場(chǎng)熱度分化加劇，投資集中度將持續(xù)提升
2025年1-4月，土地市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)顯著分化特征。以北京、杭州、廣州、南京等為代表的一線城市及強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交現(xiàn)象，推動(dòng)市場(chǎng)熱度及關(guān)注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線城市仍量?jī)r(jià)同比回縮，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足，實(shí)質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)及政策支持的持續(xù)性。
從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）
